土地增值稅清繳與否對(duì)房企的盈利不會(huì)產(chǎn)生重大的影響，唯一可能產(chǎn)生影響的是現(xiàn)金流。

　　國(guó)稅總局5月20日在其網(wǎng)站上發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。

　　深圳將全額征收

　　據(jù)了解，土地增值稅是在上世紀(jì)90年代初期廣東、海南、廣西等地“瘋炒”房地產(chǎn)、尤其是“瘋炒”地皮的大背景下出臺(tái)的。

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　　此前，深圳地產(chǎn)界有傳言稱(chēng)，深圳將全額征收土地增值稅，此措施是否會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。不少開(kāi)發(fā)商證實(shí)，以深圳為試點(diǎn)加強(qiáng)征收土地增值稅的傳聞是真實(shí)的。

　　實(shí)際上，稅務(wù)總局今年面臨著較大的稅收壓力。

　　財(cái)政部5月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國(guó)財(cái)政收入同比下降13.6%，降幅比3月擴(kuò)大，同時(shí)全國(guó)財(cái)政支出同比增長(zhǎng)24.5%，收支緊張矛盾進(jìn)一步凸顯。

　　在此背景之下，近日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見(jiàn)》。其中提出要求加強(qiáng)稅種征管、促進(jìn)堵漏增收。

　　公開(kāi)資料顯示，土地增值稅是既定稅種，07年開(kāi)始重新嚴(yán)格執(zhí)行以來(lái)，增收效果并不好，有業(yè)內(nèi)人士分析，此輪再次加強(qiáng)土地增值稅的增繳或有利于彌補(bǔ)其它稅費(fèi)收入的下降。

現(xiàn)金流再臨重壓

　　第一上海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師文干森就此接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，據(jù)其了解，深圳稅局將會(huì)對(duì)2005年10月后竣工的物業(yè)征收土地增值稅。他表示，國(guó)稅局于2007年重申土地增值稅，所有的上市房地產(chǎn)公司在其損益表中全部都進(jìn)行了撥備，所以新措施不會(huì)對(duì)公司的盈利有影響，但會(huì)影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財(cái)政狀況。

　　文干森表示，經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)最近活躍起來(lái)，除了交投增加外，房?jī)r(jià)也開(kāi)始上升，不排除稅局此項(xiàng)新措施是針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望將其降溫。另一方面，擔(dān)心此一新措施會(huì)否只是在深圳執(zhí)行，還是日后可能在全國(guó)推行。

　　據(jù)個(gè)別房地產(chǎn)商透露，此新措施推行，主要是國(guó)稅總局希望在全國(guó)執(zhí)行全額征收土地增值稅，現(xiàn)在以深圳為試點(diǎn)。如全國(guó)施行，將影響所有中國(guó)房地產(chǎn)公司。

　　目前各地方稅局在過(guò)去數(shù)年并沒(méi)有全數(shù)收取土地增值稅，而只是根據(jù)不同項(xiàng)目毛利率的高低，收取售樓營(yíng)業(yè)額的1%-3%為土地增值稅。

　　據(jù)了解，2008年7月1日以前，深圳土地增值稅預(yù)征率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按照0.5%，別墅度假村酒店式公寓按照1%，

　　但文干森表示，若全額征收土地增值稅，毛利率在30%的項(xiàng)目土地增值稅征收比率將占營(yíng)業(yè)收入的5%-8%。而對(duì)于毛利率在50%以上的項(xiàng)目，土地增值稅征收比率將占營(yíng)業(yè)收入的12%-15%左右。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體同時(shí)采訪(fǎng)了金地集團(tuán)董秘徐家俊，他表示，金地近期收到了深圳稅務(wù)部門(mén)的通知要求對(duì)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算，但金地在這方面的數(shù)額并不大。

　　此外，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體還對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行了采訪(fǎng)，接受采訪(fǎng)的人士表示，萬(wàn)科的土地增值稅都是先預(yù)繳，且各地的項(xiàng)目預(yù)繳比例都不一樣。

　　事實(shí)上，不少房地產(chǎn)企業(yè)自從稅務(wù)部門(mén)要求申報(bào)土地增值稅以來(lái)，每年都會(huì)進(jìn)行土地增值稅的計(jì)提，并計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本。因此，清繳與否對(duì)房企的盈利不會(huì)產(chǎn)生重大的影響，唯一可能產(chǎn)生影響的是現(xiàn)金流。

　　文干森也認(rèn)為，深圳全額征收土地增值稅后，從2005年10月后竣工的項(xiàng)目，至今3年多的土地增值稅若需要一次性繳清，對(duì)部分開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流將是巨大的壓力。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2008年年底萬(wàn)科預(yù)繳土地增值稅1.63億元，同時(shí)萬(wàn)科基于清算口徑累計(jì)補(bǔ)充計(jì)提了土地增值稅準(zhǔn)備金36.17億元。