舊城改造是對城區(qū)道路、路網(wǎng)、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，并根本改善其消防、出行、生產(chǎn)、勞動、生活、服務(wù)和休息等條件。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

1、政策持續(xù)優(yōu)化

舊改工程在提高居民生活水平、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市開發(fā)建設(shè)等方面具有重大意義，因此這項舉措十分必要。近年來全國舊改浪潮席卷而來，國家及有關(guān)部門持續(xù)優(yōu)化和完善舊改政策，如《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費潛力促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的意見》、《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》等，加速推進(jìn)舊樓加裝電梯及老舊電梯更新項目落地，完善老舊小區(qū)養(yǎng)老、托育、家政等配套設(shè)施，并減免舊改項目相關(guān)稅費，這些舊改政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

我國舊改相關(guān)政策

2、舊改連續(xù)兩年超過既定目標(biāo)，正處于加速過程中

自2019年老舊小區(qū)改造正式納入保障性安居工程后，開始接力棚改工程，棚改數(shù)量開始驟降。2019年我國棚改數(shù)量316萬套，較上年銳減310萬套，同比下降49.5%；2021年棚改數(shù)量再次跌落到165萬套，同比下降21.1%，預(yù)計2022年棚改數(shù)量不足100萬套，棚改將逐漸退場。

同時舊改已成為城市更新建設(shè)的新重點，處于加速發(fā)展中。2019-2021年全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個，其中2020年計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.90萬個，實際完成4.03萬個，惠及居民736萬戶；2021年計劃開工改造老舊小區(qū)5.30個，實際開工改造5.56萬個，惠及居民965萬戶，舊改已連續(xù)兩年超額完成既定目標(biāo)。隨著社會的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，舊改工程持續(xù)迸發(fā)活力，具有巨大的市場空間。

2022年國家將投入4萬億進(jìn)行舊改，全國各省市紛紛響應(yīng)，有條不紊地全面推進(jìn)舊改項目。比如湖北省計劃改造3053個老舊小區(qū)，截至第一季度已開工1746個，開工率達(dá)57.19%；河北省計劃改造3698個老舊小區(qū)，至第一季度已開工2041個，開工率55.2%，建設(shè)進(jìn)度有所提前。

3、政府財政提供有力支持，社會資本積極參與

老舊小區(qū)改造力度大，關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，資金需求大，政府逐漸加大財政支持力度。自2019年起，中央財政累計下達(dá)2000余億元，其中2020、2021年中央預(yù)算投資分別為543億元、719億元。對舊樓加裝電梯項目，政府給予適當(dāng)補貼，以江蘇無錫市為例，其電梯改造完成后，區(qū)政府對房屋屬于商品房性質(zhì)的進(jìn)行40%的政府補貼。

但僅靠政府資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在舊改市場化進(jìn)程中，社會資本進(jìn)入市場運作必不可少。當(dāng)前社會資本積極參與老舊小區(qū)改造，除了物業(yè)公司外，銀行也開始支持舊改項目，近期國家開發(fā)銀行及其分行給予城鎮(zhèn)老舊小區(qū)更為充裕的貸款資金支持。

4、房企強強聯(lián)合或攜手國企加入舊改工程

當(dāng)前我國房企TOP100中有47%布局于城市更新領(lǐng)域，TOP50中有61% 涉足其中，但是在舊改禁止大拆大建的政策下，對房企門檻大大提高，導(dǎo)致2021年大量民營房企陸續(xù)退出舊改項目。例如2021年廣州夏園村舊改項目由廣州開投接手；廣州黃輔何棠下村和黃輔楓下村舊改項目由科學(xué)城集團(tuán)100%持股；黃輔滄聯(lián)村項目由恒大、廣州高新區(qū)投資共同推進(jìn)等，其中廣州開投、廣州城投、科學(xué)城集團(tuán)、廣州高新區(qū)投資是國企，房企間強強聯(lián)合或攜手國企發(fā)揮各自優(yōu)勢，有效緩解舊改項目資金缺口壓力。不過國企和央企無法取代房企，大多起兜底作用，督促項目按規(guī)完成。