資本運(yùn)作與土地升值推動旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)盈利環(huán)節(jié)

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。旅游地產(chǎn)的開發(fā)對象是旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)物業(yè)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品。

旅游地產(chǎn)的盈利主要集中在旅游經(jīng)營、地產(chǎn)銷售、品牌樹立、資本運(yùn)作、土地升值五大板塊，其中旅游經(jīng)營與地產(chǎn)銷售是最基礎(chǔ)的核心盈利環(huán)節(jié)。隨著大型開發(fā)商的不斷涌入，資本運(yùn)作與土地升值成為資產(chǎn)增值更為迅猛的途徑，并為基礎(chǔ)盈利環(huán)節(jié)帶來正向驅(qū)動力。

回顧旅游地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史，從20世紀(jì)90年代初萌芽至2006年進(jìn)入全面發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業(yè)為主。2007年進(jìn)入高速發(fā)展階段，此時旅游地產(chǎn)項目開始遍地開花，產(chǎn)品以銷售和經(jīng)營物業(yè)并重。自2014年以來，中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了轉(zhuǎn)型分化期，逐步回歸理性，行業(yè)專業(yè)化程度提高，盲目跟風(fēng)、定位不清、設(shè)計水平不高、經(jīng)營管理不力的旅游項目逐漸被市場淘汰。實力雄厚且堅持深耕旅游地產(chǎn)市場的企業(yè)通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項目，從而實現(xiàn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

國內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資主體主要有三種：一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有雄厚的資金實力，如萬科、萬達(dá)和富麗等；二是傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，渴望探索旅游與旅游地產(chǎn)的互補(bǔ)互動；除此以外，一些傳統(tǒng)的制造企業(yè)也紛至沓來，如金杯集團(tuán)、聯(lián)想等，希望在火熱的旅游地產(chǎn)市場分一杯羹。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式按照功能分類可分為以居住、旅游度假、旅游接待和綜合性旅游房地產(chǎn)為目的，購買旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者主要將其用于自住、度假短期居住、投資、養(yǎng)老以及會議接待等，按照目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展熱度，投資是最主要的購買動機(jī)。

旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的黃金交叉

近十年來國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展迅猛，國內(nèi)旅游收入逐年快速增長，連續(xù)10年同比漲幅超過12%。根據(jù)國家旅游局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年全年國內(nèi)旅游收入已經(jīng)突破5萬億元，達(dá)到5.13萬億元，同比增長15.90%。旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重越來越高，2018年全年實現(xiàn)旅游總收入5.97萬億元，同比增長10.5%，占GDP總量11.04%。旅游業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

縱觀房地產(chǎn)業(yè)，10年來的發(fā)展也是如芝麻開花節(jié)節(jié)攀高�！俺捶繜帷钡呐蛎�，帶動房價持續(xù)走高，盡管國家對樓市的調(diào)控政策從未懈怠，房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱度依然高溫不減。2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.03萬億元，比上年增長9.5%。

隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升和人們對住房需求的不斷升級，房地產(chǎn)業(yè)過往跑馬圈地的盈利時代已經(jīng)進(jìn)入尾聲，舊有模式不再靈驗�！奥糜�+地產(chǎn)”的模式更加適應(yīng)變化中的城市格局。一方面旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)聚集人氣，另一方面房地產(chǎn)業(yè)為旅游業(yè)引入資本，從而達(dá)到雙贏局面。因此，旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)下一時代重點挖掘的新商業(yè)模式。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，2018年全國旅游地產(chǎn)城市群分布于東北、環(huán)渤海、長三角、東南、兩廣、西南、海南分別占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%�？梢娧睾５貐^(qū)占比明顯較高，其中海南受益于自然資源及氣候，開發(fā)量最大最集中。

2017年目的地型度假綜合體項目數(shù)量較去年明顯上升，其中過半數(shù)的新增項目集中在海南區(qū)域，新增項目45個，占全年新增目的地型度假綜合體的67%。

未來旅游地產(chǎn)呈三大發(fā)展類型 多方布局特色小鎮(zhèn)

按照旅游資源結(jié)構(gòu)的不同，國內(nèi)旅游地產(chǎn)呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮(zhèn)三種類型的發(fā)展趨勢�？傮w看來，地方的旅游特色特點決定了該地區(qū)旅游地產(chǎn)項目發(fā)展的方向和特點。值得一提的是正在崛起的旅游特色小鎮(zhèn)，自旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型分化以來，國家出臺多項政策推動特色小鎮(zhèn)快速發(fā)展。

從各城市旅游地產(chǎn)項目分布來看，各城市旅游地產(chǎn)屬性較為明確，其中�？凇⑷齺�、大連、廈門、秦皇島等濱海城市的旅游地產(chǎn)項目中海景類占比最高，而張家口、麗江、昆明、桂林等城市的人文景觀類占比較高，長三角地區(qū)的小鎮(zhèn)類旅游地產(chǎn)項目占比較高。各區(qū)域的旅游地產(chǎn)特征性顯現(xiàn)較為明顯。

2016年7月，《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》中提出，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。

在政策的引領(lǐng)下，近幾年各種主題的特色小鎮(zhèn)如雨后春筍般在全國各地落地，其中不乏有碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等地產(chǎn)巨頭的布局。旅游特色小鎮(zhèn)已成為一個實實在在的集產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)功能于一體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎。截至2018年，全國特色小鎮(zhèn)一共403個，其中第一批127個，第二批276個。從人口規(guī)模來看，人口數(shù)量超100萬的特色小鎮(zhèn)有32個，人口數(shù)量超20萬的特色小鎮(zhèn)有6個。

去地產(chǎn)化明顯 多元化發(fā)展是新常態(tài)

旅游地產(chǎn)企業(yè)中，主要存在四種經(jīng)營模式。第一種是景點型開發(fā)，企業(yè)以主題公園、娛樂設(shè)施等旅游景點開發(fā)先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展；第二種是度假型開發(fā)，企業(yè)以如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等房地產(chǎn)先行帶動度假地發(fā)展；第三種是商業(yè)型開發(fā)，企業(yè)主要以旅游區(qū)或周邊相應(yīng)的商店、娛樂設(shè)施等開發(fā)和建造帶動房地產(chǎn)發(fā)展；第四種是住宅型開發(fā)，以這類模式經(jīng)營的多為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物為主。

值得一提的是國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的開創(chuàng)者和領(lǐng)跑者——華僑城，也是先做旅游，后做地產(chǎn)的典型代表。其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內(nèi)最為權(quán)威成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最，被視為國內(nèi)旅游主題社區(qū)的典范之作。

2018年前三季度華僑城營收245.5億元，同比增長26.76%；凈利潤50.9億元，同比增長7.59%。從華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式來看，華僑城成功的關(guān)鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設(shè)提升地產(chǎn)項目價值，進(jìn)而獲得超高收益。

傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項目運(yùn)營、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個很重要的趨勢和方向，未來旅游產(chǎn)業(yè)鏈競爭難度將繼續(xù)加大。

未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價值鏈上的競爭，構(gòu)建一條獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項目運(yùn)營衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費(fèi)領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價值所在。