房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為市場最受人矚目的行業(yè)之一，房地產(chǎn)上市公司的股價已經(jīng)出現(xiàn)普遍的大幅上漲。那么在目前的市場環(huán)境下，這些公司的股價是“高處不勝寒”？還是依然具有很好的投資機會？這是投資者普遍非常關心的話題。從房地產(chǎn)最根本的供求關系出發(fā)，經(jīng)過分析我們認為，我國房地產(chǎn)市場目前仍存在很大的發(fā)展空間。
  
　　房地產(chǎn)需求依然旺盛  
　　我們認為可以將推動本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素???住房體制改革也歸結于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和中國經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自1997年來，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且我們預測這兩大趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。
  
　　其次，拆遷帶來的被動需求不容忽視。拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權威的全國性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑�？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。
  
　　投資性需求日益膨脹。如果進一步分析大量投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，我們認為國內外資金的取向是明顯不同的。國內資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電媒水氣等資源產(chǎn)品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段，據(jù)麥肯錫2005年一項社會調查結果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。國際資金這些資金的邏輯更為簡單：隨著中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國的資產(chǎn)配置比例，而房地產(chǎn)作為一種流動性較好的資產(chǎn)，無疑會得到部分資金的青睞。
  
　　另外人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場的另一個主要因素，因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。
  
　　從支持房地產(chǎn)需求的根本原因分析，我們認為短期內這些原因難以發(fā)生根本性的轉變，因此房地產(chǎn)需求依然會保持旺盛。
  
　　高品質商品房供給不足  
　　由于原來大量的低品質存量房屋的存在，所以內生性大和被動性的住房消費升級帶來的需求數(shù)量巨大，遠遠超過現(xiàn)有的高品質商品房供應量。如果再考慮到投資性需求也往往青睞于高品質的商品房，那么提供高品質住房的空間就非�？陀^。
  
　　我們認為住房市場存在著的這種結構調整將是今后市場發(fā)展的主要軌跡，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的贏利機會。當然盡管國家為了節(jié)約資源，目前正在加大產(chǎn)品結構調整力度，但我們認為這是兩個層面的問題，而且高品質的產(chǎn)品并不意味著僅僅只通過面積這一指標來衡量。
  
　　目前市場最大的風險依然來自于政策調控，但從美聯(lián)儲的研究結果看，全球18個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使GDP出現(xiàn)一定的波動，實際房價受到的影響有限。而且政府對房地產(chǎn)市場進行嚴厲調控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴重影響到實際產(chǎn)出或者金融安全。
  
　　目前來看，這兩種情況尚未出現(xiàn)，因此我們的結論是：政策調控將一直伴隨著行業(yè)的發(fā)展，上市公司的股價短期波動肯定會存在，但不會影響到中長期上漲的基本格局。