我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對應的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動帶來的不利影響，以防止供求關(guān)系過大波動來作為衡量宏觀調(diào)控各項政策措施是否落到實處的主要標準。經(jīng)過2005年的房地產(chǎn)調(diào)控和各項政策的落到實處，我國宏觀調(diào)控的積極效應已開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格也開始理性回歸。2006年我國房地產(chǎn)業(yè)的走勢將緊緊圍繞我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標，進入穩(wěn)步前進、持續(xù)發(fā)展和總體平衡的新階段。國家將在充分把握經(jīng)濟發(fā)展主旋律的前提下，堅持區(qū)別對待，實行有保有壓的調(diào)控原則。
  
    一、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)將逐步進入良性循環(huán)
  
    經(jīng)歷了2005年這一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年的洗禮，我國的房地產(chǎn)市場的泡沫得到擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)的頭腦得以清醒，越來越多的房地產(chǎn)商和業(yè)內(nèi)人士認為這輪房地產(chǎn)調(diào)控的積極效應已在日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展進入了總體平穩(wěn)的可控階段，通過進一步的努力我國房地產(chǎn)業(yè)將進入真正的良性循環(huán)。
  
    1、房地產(chǎn)市場預期開始回暖
  
    我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調(diào)控，進入2006年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預期，加上資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預期開始回暖。從管理層對整體經(jīng)濟調(diào)控的思路以各省市具體執(zhí)行態(tài)度判斷，我國房地產(chǎn)市場的政策預期已經(jīng)比較明朗，除了商品房房價高低和漲幅大小的行業(yè)調(diào)控目標以外，土地資源的合理利用和金融風險的防范也成為管理層考慮的重點。為使市場參與者對未來走勢有較明確的預期，政府應把握政策的穩(wěn)定性和相關(guān)信息的準確披露，使市場中的開發(fā)商和消費者都清楚政府的政策意圖，對市場走勢有個理性的判斷，避免消費者心態(tài)的大起大落。
  
    2、房地產(chǎn)商對市場的壟斷同盟將被打破
  
    2006年，宏觀調(diào)控還將持續(xù)，因為政策要保持連續(xù)性，而且房地產(chǎn)的周期性調(diào)整才剛開始。一旦開始，將持續(xù)一段時間，指望它立即復蘇或景氣度迅速提高是不現(xiàn)實的，因為這是一種內(nèi)在的發(fā)展過程。對某些房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們利潤還會繼續(xù)攤薄，但不會出現(xiàn)人們所說的“蕭條”，因為中國經(jīng)濟增長不會出現(xiàn)西方純商業(yè)周期性的蕭條，調(diào)整只是增長率的放慢，一般不會出現(xiàn)負增長。由于出現(xiàn)竣工面積多于或快于銷售面積增長，商品房積壓不斷增多，房地產(chǎn)商對市場的壟斷同盟將越來越難起作用�？罩寐实纳仙挂恍┓康禺a(chǎn)商的日子不好過，這是調(diào)控過程中的正常反應，是一種符合市場規(guī)律的風險釋放的過程。
  
    3、我國城鎮(zhèn)居民的購房意愿略有回落
  
    央行于日前發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)過宏觀調(diào)控面對“十一五”的發(fā)展，理財生活與“十五”期間相比產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的變化，呈現(xiàn)出：“樂于銀行儲蓄”、“買房意愿回落”、“對物價滿意度有所提高”等五方面的趨勢。央行調(diào)查顯示：2006年一季度打算“購買住房”的居民人數(shù)占比率為19.2%，較上季度降低0.4個比分點，較上年周期降低2個百分點。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化，多數(shù)城市房價漲幅趨緩，上海出現(xiàn)小幅下跌，房地產(chǎn)市場觀望氣氛較為濃厚，居民購房意愿有所下降。
  
    4、鼓勵住宅消費成為建設部的政策導向
  
    面對宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場，建設部明確提出了2006年鼓勵住宅消費的政策導向。建設部專家認為，我國在2006年要面對通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃的起始年的經(jīng)濟運行中，擴大消費需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟運行中至關(guān)重要的決策點。鼓勵住宅消費，特別是自住型住宅消費將可能是今后政策的方向。2005年和2006年作為國家“十五”規(guī)劃和“十一五”規(guī)劃的轉(zhuǎn)折時期，國家希望繼續(xù)保持適度的國民經(jīng)濟增長規(guī)模和總供給，而需求的擴張將是其中的關(guān)鍵。在擴大消費需求中最有意義，對上下游產(chǎn)業(yè)帶動作用最大的仍然是住宅產(chǎn)品的消費。所以2006年的經(jīng)濟政策中，鼓勵住宅消費將是擴大內(nèi)需的核心內(nèi)容之一。
  
    5、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將有質(zhì)的突破
  
    房地產(chǎn)金融“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。當前，由于房地產(chǎn)融資渠道的單一，致使絕大部分風險由銀行部門一家承擔，集聚了金融風險。在當前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。與此同時，我國還應嘗試通過多種渠道，充分發(fā)揮保險功能，防范房地產(chǎn)金融風險。在這方面，境外成功的“產(chǎn)品”有貸款抵房屋保險，貸款建（修）房保險，商品房抵貸款，還款保證保險等。
  
    6、國內(nèi)外機構(gòu)投資房產(chǎn)首選京滬
  
    國務院發(fā)展研究中心的一項研究表明：大多數(shù)的跨國企業(yè)和金融機構(gòu)仍然看好未來三年我國的經(jīng)濟發(fā)展前景以及房地產(chǎn)市場，而繼北京、上海之后，一些二線城市正逐漸成為新的投資熱點。在受訪的跨國企業(yè)和知名企業(yè)中，近70%的金融機構(gòu)都對我國未來三年的經(jīng)濟發(fā)展前景及房地產(chǎn)市場看好，其中60%認為樓市還會上漲。而從投資意向來看，首選的城市還是北京、上海，但同時一些經(jīng)濟快速增長的沿海城市或內(nèi)陸城市，比如天津、深圳、杭州、南京等城市也得到了國際投資機構(gòu)和企業(yè)相當?shù)年P(guān)注。從他們感興趣的城市分布來看，在一線城市獲得成功經(jīng)驗以后向二線城市轉(zhuǎn)移將是未來投資發(fā)展的趨勢。
  
    二、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導向
  
    中央經(jīng)濟工作會議在全面總結(jié)了我國2005年經(jīng)濟工作的同時，明確了宏觀調(diào)控的繼續(xù)加強和改善仍是確�！笆晃濉逼陂g我國經(jīng)濟進入良性循環(huán)的重要方法和必要條件。因此，充分了解和把握即將實施的各項房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的政策和措施將有利于我們對2006年房地產(chǎn)業(yè)的分析和判斷。
  
    1、我國將加大中小戶型商品房供地
  
    明年國土資源部將繼續(xù)嚴把土地“閘門”，進一步增強參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。為進一步地穩(wěn)定房價，明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應。我國明年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場治理整頓成果。進一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應原則，嚴格新增建設用地的審查報批。同時，適時出臺新的禁止供地和限制供地的項目錄，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應。
  
    2、我國將規(guī)范土地出讓合同和程序
  
    國土資源部將在2006年繼續(xù)完善國有土地使用權(quán)出讓的細化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)的時間進度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地；而在上海，隨著商業(yè)用地完全實行公開招標以后，有關(guān)政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進行公開的招投標。國土資源部的有關(guān)領(lǐng)導在2005年地博會上就明確指出：國有土地使用權(quán)出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續(xù)細化規(guī)定，特別是考慮將出讓土地的后期開發(fā)進度要求這個時間表都一一寫進出讓合同里面。
  
    3、銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務的同時加大房貸罰息
  
    2006年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營的需要將加大對誠信度高和項目符合市場需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對誠信度和還款能力強的商品房購買者也將加大房貸的投資比率和提高消費者購買時的貸款比例。而與此同時，2006年銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實行“利滾利”的計息。按照央行規(guī)定：銀行個人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，由現(xiàn)行按日0.21‰計收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50%。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內(nèi)自主浮動罰息利率。提高罰息的主要目的是起到警示作用，同時罰息記錄還將進入個人的金融誠信系統(tǒng)。
  
    4、我國將實施《投資性房地產(chǎn)會計準則》
  
    為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國財政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計準則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了企業(yè)除了擁有自身長期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點：其一是投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價值的變動將計入經(jīng)營損益。從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的格局，使我國的房地產(chǎn)商從建造商轉(zhuǎn)為開發(fā)商，從注重住宅銷售轉(zhuǎn)為關(guān)注所開發(fā)項目的整體增值和長遠增值。
  
    5、我國將推出《住宅性能評定標準》
  
    建設部將從2006年3月1日開始實施國家標準的《住宅性能評定標準》。該國家標準適用于我國城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項相關(guān)的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標準，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時期我國的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導一次裝修，引導住宅開發(fā)和住房理性消費，鼓勵我國的房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等。
  
    三、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)對策措施
  
    通過對2005年我國房地產(chǎn)調(diào)控和出臺的各項政策和措施的分析，2006年建設部將從四個方面對我國的房地產(chǎn)政策進行調(diào)整和完善：一是把政府職能和市場職能進一步明確分開。2006年，在相應的房地產(chǎn)政策中，該由政府辦的就要由政府辦，同時要充分發(fā)揮市場機制調(diào)配資源的主導作用。二是把長期的問題和短期的問題適當分開。有些問題確實存在而且很尖銳，但絕不是一年、半年內(nèi)就能一下子解決的。比如說困難群體特別是特困人群的住房問題，這涉及社會保障體系、收入分配體系等多方面的因素，是個比較長遠的問題。三是把局部的問題和全局的問題進一步分清楚。要嚴防把局部問題當成全局性問題來炒作，避免影響調(diào)控政策的效果。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點，給予區(qū)別對待。四是把調(diào)控總量的政策與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。不難看出，2006年影響我國房地產(chǎn)供求關(guān)系的主要因素將更加多元、多樣、多層次，如利率、稅收、人民幣匯率、股市等，都可能影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系。
  
    此外，全國各地紛紛采取相應的舉措來規(guī)范市場，如北京實行房地產(chǎn)開發(fā)商清出制、上海推出公積金管理新條例、江蘇實施經(jīng)濟適用房管理新規(guī)則、廣州市轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)開始征收個人所得稅、深圳再推四項措施控制樓市等。這些根據(jù)宏觀調(diào)控發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化所推出的各項政策和措施，仍將會對我國房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。