無論是政府出臺(tái)的土地政策,還是央行推行的貨幣金融措施,都直接或間接地影響到樓市的供需兩面,歲末年初,當(dāng)人們普遍關(guān)心2005年住宅供應(yīng)和房屋價(jià)格走勢(shì)的同時(shí),未來北京百姓購(gòu)房需求狀況有沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變,究竟老百姓青睞的是什么樣的房子?
  
    最近,北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)523組購(gòu)房者(包括近期完成購(gòu)房的295組,調(diào)查期間正在選房的228組)進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查,認(rèn)為2005年購(gòu)房需求不會(huì)發(fā)生趨勢(shì)性變化,但土地供應(yīng)不足可能誘發(fā)危機(jī)。
  
    預(yù)期收入增多購(gòu)房需求強(qiáng)烈
  
    購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是其他一切預(yù)期和購(gòu)買消費(fèi)行為的基礎(chǔ)。研究結(jié)果顯示：購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期中收入和支出同向增長(zhǎng)明顯，購(gòu)房者未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期仍然樂觀；而居住、休閑娛樂和教育就業(yè)方面將成為購(gòu)房者收入增長(zhǎng)后支出增速最大的三項(xiàng)。
  
    1.收入增長(zhǎng)樂觀。受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響，購(gòu)房者預(yù)期收入偏于樂觀，有73%的購(gòu)房者認(rèn)為未來收入將有所增長(zhǎng)，其中16%的人認(rèn)為會(huì)大幅度增長(zhǎng)。
  
    2. 物價(jià)上漲。1%的購(gòu)房者認(rèn)為未來1～2年內(nèi)北京市的整體物價(jià)水平還將出現(xiàn)小幅攀升，市場(chǎng)預(yù)期明顯進(jìn)入了通漲通道，這對(duì)購(gòu)房需求的繼續(xù)釋放是有利的。
  
    3.消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。94%的購(gòu)房者認(rèn)為未來支出會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中20%的購(gòu)房者認(rèn)為支出會(huì)大幅增長(zhǎng)，要高于預(yù)期收入增長(zhǎng)的相應(yīng)比例。表明購(gòu)房者消費(fèi)支出的欲望仍然強(qiáng)烈。
  
    4.買房消費(fèi)高居榜首。居住、休閑娛樂以及教育就業(yè)將成為購(gòu)房者未來支出增長(zhǎng)最快的三項(xiàng)，其次是醫(yī)療衛(wèi)生和水電煤氣交通等基本家庭支出。
  
　　影響房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房行為改變不大
  
    在2004年出臺(tái)的眾多政策里面，加息被公認(rèn)為是可能對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生最大影響的因素，而且，加息是最近推出的重大政策，購(gòu)房者對(duì)加息的反應(yīng)，實(shí)際上是在綜合此前各項(xiàng)政策和市場(chǎng)變化基礎(chǔ)上作出的綜合反應(yīng)。不難看出，2004年的諸多政策一定程度上影響到未來買房人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期和自身購(gòu)買行為。
  
    1.對(duì)生活的影響。未來持續(xù)加息預(yù)期加強(qiáng)，有54%的被調(diào)查者表示，未來政府還會(huì)繼續(xù)加息。但他們也認(rèn)為加息對(duì)生活影響程度有限。
  
    2.經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。加息確實(shí)引起部分購(gòu)房者對(duì)加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的關(guān)注，但關(guān)注程度存在較大差異。
  
    對(duì)于“加息增加了我的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”的說法，同意和不同意的比例呈現(xiàn)兩極化分布，說明對(duì)于不同購(gòu)房者而言，加息之后經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)增長(zhǎng)的呈現(xiàn)效果不同。
  
    通過對(duì)購(gòu)房總價(jià)和加息之后經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)增長(zhǎng)的影響程度進(jìn)行交叉分析，可以發(fā)現(xiàn)隨著購(gòu)房總價(jià)的遞增，加息導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重的效果越不明顯。
  
　　房?jī)r(jià)和加息導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重的交叉分析
  
    值得注意的是，通過已購(gòu)房者和擬購(gòu)房者的交叉分析發(fā)現(xiàn)，兩者對(duì)于加息之后的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)感并沒有太大的差異，這說明了加息對(duì)于購(gòu)房行為的實(shí)質(zhì)影響卻比較有限，由于市場(chǎng)自住比例較大，該買還是得買的消費(fèi)心理居多。
  
    3.購(gòu)房計(jì)劃。加息后，購(gòu)房計(jì)劃沒有也不會(huì)受到明顯影響。僅有2.2%的人非常不同意“購(gòu)房計(jì)劃不受影響”。的說法。僅有14.6%的人傾向于等等再買房。
  
    另外，當(dāng)詢問到2004年樓市的整體情況對(duì)于今后購(gòu)房是否會(huì)有影響時(shí)，有52%的購(gòu)房者表示，雖然2004年整體情況有變，對(duì)購(gòu)房造成了一點(diǎn)影響，但該買還是得買；也有36%的購(gòu)房者則表示2004年樓市變化對(duì)購(gòu)房沒有什么影響。說明2004年以來出臺(tái)的眾多調(diào)控政策，包括加息在內(nèi)，并沒有對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生明顯影響。
  
    2004年的樓市是否會(huì)影響今后的購(gòu)房
  
    未來2～3年內(nèi)有可能再次購(gòu)房的客戶比例并不低，進(jìn)一步說明了加息的效果對(duì)市場(chǎng)需求的影響并不明顯。
  
    2～3年內(nèi)會(huì)再次購(gòu)房
  
    4.購(gòu)房方式。加息對(duì)于購(gòu)房方式具有一定的影響。對(duì)于加息之后是否要提前還貸，購(gòu)房者的意見并不統(tǒng)一，同意和不同意的比例比較接近。
  
    而交叉分析則表明，高收入者對(duì)于“加息之后我不會(huì)考慮提前還貸”的不同意意見比例要比低收入者略高，家庭月收入在15000元以下的購(gòu)房者對(duì)于提前還貸的不同意比例都在30%以下，而家庭月收入15000元以上的購(gòu)房者的反對(duì)意見則多在40%以上，可見高收入者要比低收入者更加傾向于提前還貸。
  
    家庭月收入和不考慮提前還貸的交叉比例
  
    很顯然，加息之后，購(gòu)房者傾向于提高首付款的比例會(huì)有所增加。
  
    但加息之后，購(gòu)房者似乎并不打算對(duì)購(gòu)房總價(jià)進(jìn)行調(diào)整，有34%的購(gòu)房者不同意加息之后會(huì)下調(diào)購(gòu)房總價(jià)的說法，僅有17%的客戶持有肯定態(tài)度。
  
    加息之后會(huì)下調(diào)購(gòu)房總價(jià) 　
  
    5.房?jī)r(jià)。加息后，購(gòu)房者仍然沒有看空房?jī)r(jià)。整體上看，購(gòu)房者對(duì)于未來北京市房?jī)r(jià)依然看漲，57%的人認(rèn)為未來1～2年內(nèi)北京房?jī)r(jià)仍然會(huì)小幅度上漲。認(rèn)為會(huì)下跌的僅占9%。
  
    對(duì)北京未來房?jī)r(jià)的預(yù)期
  
    顯然，購(gòu)房者并不認(rèn)為加息有效遏制房?jī)r(jià)上漲。 調(diào)查中有45%的人認(rèn)為加息后，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。
  
    加息之后房?jī)r(jià)還是上漲
  
    加息之后房?jī)r(jià)雖然還是要漲，但上漲速度會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？研究結(jié)果顯示，購(gòu)房者對(duì)于加息之后房?jī)r(jià)的上漲速度是仁者見仁，智者見智。有26%的購(gòu)房者認(rèn)為加息之后房?jī)r(jià)的上漲速度會(huì)慢下來，但也有23%的購(gòu)房者持有相反意見。
  
　　6.理財(cái)方式。加息對(duì)于購(gòu)房者理財(cái)方式的影響并不明顯。對(duì)于加息之后房地產(chǎn)是否更加具有投資價(jià)值，意見并不統(tǒng)一。
  
    加息讓我覺得房地產(chǎn)更加具有投資價(jià)值了
  
    但是卻有50%的客戶認(rèn)為房地產(chǎn)投資是未來首選的理財(cái)方式，可見購(gòu)房者盡管對(duì)未來房地產(chǎn)的投資價(jià)值持有遲疑態(tài)度，但在目前中國(guó)民間資金投資渠道相對(duì)狹小的情況下，房地產(chǎn)投資仍然是資產(chǎn)保值增值的首選。加息對(duì)于客戶理財(cái)方式的影響并不明顯，有31%的客戶認(rèn)為加息不會(huì)對(duì)他們的理財(cái)方式產(chǎn)生絲毫的影響。
  
    預(yù)計(jì)加息之后，會(huì)有一定比例的客戶選擇多儲(chǔ)蓄，但這種變化不會(huì)特別明顯，僅有3%的人表示，加息后會(huì)增加儲(chǔ)蓄，減少額外花費(fèi)和投資。
  
    如果將來有多余的錢，會(huì)首選何種理財(cái)方式
  
    觀點(diǎn)土地供量不足誘發(fā)樓市危機(jī)
  
　　在綜合分析買房人的購(gòu)房訴求后，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為：
  
    1、加息確實(shí)引起了購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重的關(guān)注，但對(duì)購(gòu)房計(jì)劃并沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，大多抱有該買還得買的心理。可見，迄今為止政策和市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)購(gòu)房需求的影響基本是中性的；
  
    2、在購(gòu)房人眼里，北京房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持穩(wěn)定并小幅上漲的趨勢(shì)，并沒有看空房?jī)r(jià)，如果沒有其他重大負(fù)向政策出臺(tái)，2005年不會(huì)出現(xiàn)因普遍預(yù)期房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致購(gòu)房需求萎縮的局面；
  
    3、購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期仍然是樂觀積極的，而且對(duì)一些負(fù)面因素，如物價(jià)繼續(xù)上漲、連續(xù)加息等已經(jīng)有了比較充分且相對(duì)樂觀的心理準(zhǔn)備，因此，2005年北京購(gòu)房消費(fèi)不會(huì)發(fā)生趨勢(shì)性變化；
  
    4、加息確實(shí)對(duì)購(gòu)房支付方式產(chǎn)生了一定的影響，購(gòu)房者有增加首付款的傾向，全額付款比例略有提高。這在高端消費(fèi)者中表現(xiàn)更為明顯；
  
    5、盡管購(gòu)房者對(duì)北京住房的投資價(jià)值及其變化趨勢(shì)的看法有較大分歧，目前投資性購(gòu)房比例還相對(duì)較低，但購(gòu)房者中50%以上的人認(rèn)為房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)保值增值的首選，可見購(gòu)房投資的潛在沖動(dòng)是巨大的。如果2004年下半年以來因供應(yīng)不足導(dǎo)致的市場(chǎng)失衡狀況得不到扭轉(zhuǎn)，投資購(gòu)房將趨于活躍，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)加速上漲，甚至誘發(fā)投機(jī)熱潮。這是2005年北京房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)和可能的危機(jī)所在。因此，為保持北京房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，2005年政府有必要保證有效供應(yīng)規(guī)模，甚至加大土地供應(yīng)有其迫切性，這將是2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的決定性因素。